Woningbouw versnellen: Coendersbuurt Nieuw Delft als voorbeeld!

Blog van Ruud de Graaf | 24 april 2020

Het tekort aan (betaalbare) woningen neemt in Nederland snel toe. De oplossing wordt tot nu toe vooral gezocht in nieuwe planlocaties. Maar er is meer mogelijk!

Afgelopen week publiceerde de Provincie Zuid Holland de Quickscan Planoptimalisatie. Die laat zien dat er in bestaande woningbouwplannen plek is voor circa 30.000 extra woningen. Aan de hand van een aantal gebiedsontwikkelingen wordt geïllustreerd dat hogere dichtheden in binnenstedelijke of dorpse centrumgebieden kansen bieden voor aantrekkelijke en toekomstgerichte leefmilieus. Interessant leesvoer om de onbenutte potentie in plannen te benoemen en te verzilveren.

Als onderdeel van het projectteam van één van de voorbeeldprojecten, “De Coendersbuurt” in Nieuw Delft, vul ik deze analyse graag aan met een in mijn ogen cruciaal aspect: hoe kom je tot zo’n wijk? Een hogere dichtheid in een plan succesvol realiseren is van een hoop dingen afhankelijk. Twee dingen wil ik graag benoemen die in Nieuw Delft het succes mede verklaren: lef en een slim proces.

Een slim proces: biedt ruimte aan de vraag

De ontwikkelstrategie van Nieuw Delft is vanaf dag één gericht op het volgen van de vraag. Voor De Coendersbuurt zijn we daar heel ver in gegaan. Op basis van een slimme database hebben we geïnteresseerden gevraagd naar hun woonwensen en motieven. Ongeveer de helft van de geïnteresseerden wilde graag zelf hun huis ontwikkelen. De andere helft wilde dat uit handen geven aan een ontwikkelaar, maar met voldoende flexibiliteit.

Op basis hiervan is een marktselectie ingezet voor een ontwikkelaar én is het zelfbouwaanbod concreet gemaakt. Dit werd ingekleurd door een kavelpaspoort, dat voor iedereen die aan de slag wilde in de wijk, gelijk is. In het kavelpaspoort zijn duidelijke spelregels opgenomen, maar is ook zoveel mogelijk vrijheid gegeven voor een ‘eigen’ ontwerp. Interessant is dat we als projectorganisatie (vanuit het toenmalige Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft) een actief verbindende rol hebben vervuld tussen de opgehaalde vraag en het passende aanbod. Het mengen van zelfbouw met woningen die door een ontwikkelaar zijn gerealiseerd levert een interessante mix aan woningtypes en mensen op in het gebied. Zo is een gebied ontstaan met niet alleen een hoge dichtheid, maar vooral ook een gebied met veel variatie en een eigen karakter. De bewoners hebben onderling veel contact en het leven speelt zich voor een groot deel buiten af in de autoloze straten. Een gewilde plek waar mensen graag wonen!

Lef: durf gewaagde keuzes te maken!

Nieuw Delft is een locatie met een triple A ligging: bij het station en het historische centrum. Parkeren was (en is) altijd een bepalend element in de planontwikkeling. Uit de vraag aan de geïnteresseerden bleek al snel dat de parkeerbehoefte bij met name de zelfbouwers laag was en dat mensen het zonde vonden om voor veel geld een parkeerplaats te realiseren op eigen terrein waar ze geen gebruik van gingen maken. In overleg met het gemeentebestuur is daarom besloten om de zelfbouwers de mogelijkheid te bieden om zónder eigen parkeerplaats in de wijk te wonen. Hiermee verviel het recht op een parkeervergunning, ook voor toekomstige bewoners van het pand. Een besluit dat op z’n minst niet gebruikelijk was anno 2014.

Dit signaal werd kracht bijgezet tijdens een grote verkoopmanifestatie voor de wijk. Parkeren werd niet belangrijk gevonden op een dergelijke plek. Wel werd een eigen tuin in de volle grond gemist in het aanbod. We hebben de inbreng van deze woonmanifestatie vertaald naar een volgende gedurfde beslissing: de kavelspaspoorten werden aangepast van woningen met een parkeertafel en terras naar woningen met tuinen in de volle grond. In het gebied kwam één centrale parkeervoorziening met daarbovenop woningen met een daktuin. Het ontwikkelbedrijf werd opdrachtgever voor de garage en liep het risico op de afzet van de parkeerplaatsen.

Ook een ander signaal werd vertaald naar een wijziging in de kavelpaspoorten. De vraag naar appartementen bleek hoog en mensen wilden graag in deze wijk een appartement realiseren. Op drie plekken in het plangebied hebben we daarom de mogelijkheid geboden aan zelfbouwers en een ontwikkelaar om een kleinschalig appartementengebouw te realiseren.

Binnen enkele maanden is het oorspronkelijke concept omgegooid en zijn de zelfbouwkavels en woningen in de verkoop gegaan met een, zeker voor die tijd, zeer hoog ambitieniveau op gebied van duurzaamheid. De wijk is bijvoorbeeld gasloos (met individuele bodemenergiesystemen) en met hoge eisen aan de energiebehoefte van de woningen. Dit alles heeft geleid tot een gebied waar de ambities van de gemeente en de ambities van de bewoners zijn samengesmolten: een wijk waar mensen met veel plezier wonen en leven.

Nieuw Delft; what’s next?

Nieuw Delft is nog niet klaar. Binnen het project is nog alle ruimte om de bakens verder te verzetten. Naast een verdere ontwikkeling van de duurzaamheidsambities op het gebied van circulariteit, energie, biodiversiteit en klimaatadaptatie, is duurzame mobiliteit een belangrijk thema voor de volgende fases. Voor het meest recente zelfbouwveld is gekozen voor een centrale mobiliteitsvoorziening (hub) die voor de zelfbouwers én de mensen in het gebied er omheen een goed werkende mobiliteitsvoorziening moet worden. En ook nu heeft de gemeente Delft het lef om hier zelf in te investeren, net als bij de Coendersbuurt!

Wil je meer informatie over de totstandkoming van de Coendersbuurt of de andere ontwikkelingen in Nieuw Delft? Neem dan contact op met Ruud de Graaf.

Foto’s: Vincent Basler